01. Pourquoi l'immobilier européen, et pourquoi maintenant ?

Notre Rapport sur la mobilité mondiale en Afrique 2026 L'article expliquait pourquoi les investisseurs africains cherchent à obtenir un permis de séjour européen, un écart de taux de refus deux à trois fois supérieur à la moyenne mondiale pour les systèmes de visas américains, britanniques et Schengen. L'immobilier est très souvent le moyen d'y parvenir : le programme Golden Visa du Portugal, les seuils d'imposition par zone en Grèce et le marché locatif stable de la France confèrent à l'immobilier une double fonction : un actif financier et, dans deux de ces trois pays, une voie d'accès à la résidence.

Ce guide se concentre spécifiquement sur le marché immobilier : les coûts, les rendements et la fiscalité réels de ces marchés en 2026, et les erreurs les plus fréquentes des acheteurs africains.

02. Le Portugal en profondeur

Le marché immobilier haut de gamme de Lisbonne devrait croître de 4.5 % rien qu'en 2026, surpassant ainsi les capitales européennes du luxe traditionnelles comme Genève, Monaco et Paris. L'Algarve offre un rendement moyen plus stable de 5.6 %, soutenu par une demande touristique constante tout au long de l'année, les biens locatifs de premier choix en bord de mer atteignant des rendements de 7 à 10 %. Le Portugal a également enregistré un stock total d'investissements directs étrangers de 213.7 milliards d'euros en 2025, dont 3.9 milliards provenaient du secteur immobilier, preuve concrète qu'il ne s'agit pas d'une bulle spéculative, mais d'un afflux de capitaux étrangers durable et diversifié.

03. La Grèce en détail

Les prix de l'immobilier à Athènes ont augmenté de plus de 80 % depuis 2017, pourtant la ville reste nettement plus abordable que d'autres capitales d'Europe occidentale comparables, ce qui explique en partie pourquoi elle continue d'attirer les capitaux étrangers. La demande de visas dorés est un facteur direct : le nombre de permis de séjour délivrés pour investissement est passé de 33 646 en 2023 à 36 852 en 2024, selon la Banque de Grèce. Rapport sur la mobilité mondiale en Afrique 2026 couvre en détail les seuils d'investissement exacts par zone pour 2026 (250 000 € - 800 000 €).

04. La France en profondeur

La France est l'option à faible rendement et forte liquidité des trois, ce qui explique son attrait pour la préservation du capital plutôt que pour la génération de revenus. Les arrondissements centraux prestigieux (6e et 7e) offrent un rendement brut de seulement 2 à 2.5 %, tandis que des quartiers périphériques comme Belleville peuvent afficher un rendement brut d'environ 5.2 % et un rendement net d'environ 3.5 %. Aucune interdiction générale d'achat par des étrangers n'est en vigueur à Paris depuis 2026, mais les contrôles se durcissent concernant les locations meublées, les appartements à usage touristique et la fiscalité des logements vacants, un domaine que notre équipe suit de près compte tenu de son activité de conseil axée sur le marché français.

05. L'Espagne en détail : le marché qui a survécu à la fermeture du programme de visas dorés

L'Espagne a supprimé son programme de visas dorés en avril 2025, dans le but précis de freiner la hausse des prix de l'immobilier pour les résidents locaux. Cette mesure constitue une expérience naturelle intéressante : les transactions nécessitant un visa doré ne représentaient que 1 à 2 % du total des ventes immobilières espagnoles, si bien que sa suppression a eu un impact minime sur les statistiques. La demande étrangère a néanmoins atteint un nouveau record en 2025, et la croissance des prix s'est même accélérée en 2026, preuve que le mode de vie, le climat et le rapport qualité-prix par rapport au reste de l'Europe occidentale ont toujours été les véritables moteurs, et non l'éligibilité au statut de résident. Le « Triangle d'or » formé par la Costa del Sol et les îles Baléares affiche des performances supérieures de 5 à 9 points de pourcentage à la moyenne nationale.

06. Le Royaume-Uni : un autre genre de coût élevé

Le Royaume-Uni n'offre aucune possibilité de migration par investissement immobilier, mais il demeure l'un des marchés immobiliers les plus liquides et les plus stables au monde, et il applique la charge fiscale la plus élevée aux acheteurs étrangers de tous les marchés analysés dans ce rapport.

Le statut de non-résident est déterminé par un test strict de présence physique de 183 jours au cours des 12 mois précédant l'achat. De plus, et c'est un point crucial pour les achats conjoints, si l'un des acheteurs n'est pas résident du Royaume-Uni, la surtaxe de 2 % s'applique. tout La surtaxe de 2 % s'applique à la transaction dans son intégralité, et pas seulement à la part de l'acheteur. Un mécanisme de remboursement est prévu : si vous devenez résident britannique dans les deux ans suivant l'achat (en séjournant au moins 183 jours au Royaume-Uni sur une période de 365 jours consécutifs), vous pouvez récupérer cette surtaxe. Pour les investisseurs africains qui n'envisagent pas de résidence au Royaume-Uni, la fiscalité britannique en fait le marché le plus coûteux à investir parmi les cinq présentés dans ce rapport, mais aussi, pour la même raison, l'un des plus stables.

07. Financement en tant que non-résident : pouvez-vous réellement obtenir un prêt hypothécaire ?

En pratique, le Portugal est le plus facile des trois pays à financer pour un non-résident. Les prêteurs proposent couramment des ratios prêt/valeur de 60 à 75 %, ce qui signifie qu'un investisseur africain disposant de revenus stables peut financer environ les deux tiers d'un achat au lieu d'immobiliser la totalité du capital. La Grèce est à l'opposé : bien que des prêts hypothécaires pour non-résidents existent, leur disponibilité est si limitée que la plupart des acheteurs internationaux sérieux prévoient un achat comptant, ce qui modifie considérablement les critères d'acquisition par rapport au Portugal.

08. Le coût réel d'un achat : taxes et frais de clôture

Le taux forfaitaire de 7.5 % de l'IMT (Imputation Mutual Tax) au Portugal pour les non-résidents, applicable à partir de 2026, constitue un changement de politique important et récent. Il simplifie un système progressif auparavant plus complexe, mais implique également une modification significative du calcul des frais de clôture cette année pour toute personne comparant des offres avec des guides plus anciens. Il est donc conseillé de prévoir la totalité des frais, soit 7 à 9 % au Portugal ou 7 à 10 % en France, en sus du prix d'achat, et non pas seulement le taux nominal de l'IMT.

09. Après l'achat : Impôt sur les revenus locatifs et les gains en capital

La suspension de l'imposition des plus-values ​​en Grèce représente une réelle opportunité, certes temporaire : toute personne vendant un bien immobilier en Grèce avant fin 2026 est actuellement exonérée d'impôt sur les plus-values. Cette mesure n'est pas permanente et ne constitue pas une disposition permanente du code fiscal grec. Par conséquent, pour envisager une sortie de marché en fonction de cette suspension, il est essentiel de prendre en compte sa date d'expiration réelle et de ne pas supposer sa prolongation jusqu'en 2027. Le régime portugais d'imposition à 50 % des plus-values ​​pour les non-résidents est une politique plus pérenne, permettant de réduire de moitié l'imposition par rapport à un calcul simpliste basé sur la totalité des plus-values.

10. La répression des locations de courte durée : une réelle menace pour les hypothèses de rendement

Tous les chiffres de rendement mentionnés dans les sections 02 à 06 de ce guide partent du principe que vous pouvez effectivement louer le bien à court terme. Or, dès 2026, cette hypothèse est directement remise en cause par la réglementation sur tous les principaux marchés analysés dans ce rapport.

Les implications pratiques des chiffres de rendement présentés dans ce rapport : les rendements maximaux de 7 à 10 % en Algarve et de 5.67 à 6.52 % à Lisbonne supposent une exploitation active et agréée de la location saisonnière. Un acheteur qui acquiert aujourd’hui un bien dans une zone de Lisbonne où la licence est non transférable achète en réalité un rendement qui disparaît avec la licence en cours ; celui-ci ne sera pas transféré lors de la revente. Cela ne signifie pas pour autant que ces marchés sont de mauvais investissements ; cela rend simplement la vérification du statut de la licence aussi importante que le prix au mètre carré, un point que la plupart des primo-accédants africains négligent.

11. Le processus d'achat légal, étape par étape

En prenant le Portugal comme modèle, le marché le plus standardisé de ce rapport, le processus d'achat se déroule en trois étapes juridiques distinctes, s'achevant généralement en 6 à 10 semaines une fois la documentation en règle.

Les protections juridiques intégrées à cette structure sont à double tranchant : si vous, l’acheteur, vous rétractez après avoir signé le contrat de vente, vous perdez la totalité de l’acompte. Si c’est le vendeur qui se rétracte, il vous doit de l’argent. double Le montant de l'acompte. C'est précisément pourquoi, lors de la phase de confirmation de commande et de réservation (CPCV), et non lors de la réservation initiale, il est crucial de faire appel à un avocat indépendant ; c'est un moment où il est impossible de revenir en arrière pour les deux parties.

12. Erreurs fréquentes des acheteurs africains

• Budget limité au prix d'achat, sans compter les 7 à 10 % de frais de mutation, les honoraires de notaire et les frais juridiques qui s'y ajoutent, et qui peuvent transformer un budget serré en déficit au moment de la signature.
• En supposant que le financement grec fonctionne comme le financement portugais, arrivant avec une exigence d'acompte de 25 % alors que le marché grec réaliste exige un achat quasi intégral au comptant
• Ignorer la conformité aux exigences de transfert de capitaux de la BCEAO/BEAC/CBN jusqu'à la dernière minuteCe sujet est traité en détail dans notre rapport sur la mobilité internationale en Afrique ; un plan de transfert de capitaux conforme doit exister avant de faire une offre, et non après.
• Poursuivre les objectifs de rendement sans capacité de gestion localeUn rendement annoncé de 10 % en Algarve suppose une gestion active des locations saisonnières ; en pratique, les propriétaires absents sans plan de gestion atteignent rarement ce chiffre.
• Considérer la suspension des plus-values ​​grecques comme permanenteIl expire fin 2026, et la planification de la sortie doit en tenir compte.
• Ne pas vérifier le statut de la licence de location de courte durée avant d'acheterDans les quartiers saturés de Lisbonne, les licences ne sont plus cessibles, si bien que le rendement annoncé peut s'évaporer dès que le bien change de mains.
• Omettre un examen juridique indépendant au stade du contrat de promesseAu moment de signer le CPCV portugais, vous êtes déjà juridiquement engagé et vous risquez de perdre la totalité de votre dépôt ; les vérifications préalables doivent être effectuées avant la signature, et non après.

13. Immobilier et résidence : les liens

Deux des trois marchés présentés dans ce guide servent également de voies d'investissement pour le Golden Visa. Le programme portugais de financement (500 000 €) a supprimé l'éligibilité directe à l'investissement immobilier en 2023, mais les investissements immobiliers en Grèce et en Lettonie restent directement liés à l'obtention de la résidence en 2026. Rapport sur la mobilité mondiale en Afrique 2026 Ce guide couvre intégralement les seuils exacts, les délais de traitement et les changements réglementaires de 2026 pour tous les programmes européens actifs ; ce guide se concentre sur la propriété elle-même, tandis que l'autre traite des mécanismes de résidence.

14. Perspectives 2026

• La croissance des prix de 19.8 % enregistrée au Portugal en glissement annuel ne devrait pas se reproduire à ce rythme en 2027. La stagnation de l'IMT à 7.5 % et le durcissement de la politique du logement laissent présager un ralentissement, et non une accélération, de la croissance à venir.
• La suspension de l'imposition des plus-values ​​en Grèce expire fin 2026. On peut s'attendre à une vague de ventes au quatrième trimestre 2026, les propriétaires souhaitant se désengager avant le éventuel retour du taux de 15 %.
• La croissance continue de l'Espagne, qui s'étend sur 42 trimestres consécutifs et qui est désormais avérée indépendamment de son programme de visas dorés désormais fermé, suggère que le marché continue d'attirer les capitaux africains sur la base de fondamentaux solides. Alicante et la Costa del Sol méritent une attention particulière.
• Le régime d'enregistrement des locations de courte durée à l'échelle de l'UE (en vigueur depuis mai 2026) continuera de se durcir ville par ville ; il faut s'attendre à ce que des licences non transférables de type Lisbonne et des limitations de durée à la journée de type Paris se répandent dans d'autres villes d'ici 2027.
• Les rendements touristiques de l'Algarve resteront exceptionnels pour les investisseurs africains axés uniquement sur les revenus, à condition qu'une gestion professionnelle soit prévue dans le budget dès le premier jour. et Le statut de la licence est vérifié avant l'achat.
• Les surtaxes cumulées appliquées au Royaume-Uni pour les non-résidents et les logements supplémentaires en font structurellement le point d'entrée le plus coûteux de ce rapport. On peut s'attendre à ce que l'activité des investisseurs africains au Royaume-Uni reste motivée par le style de vie et la stabilité, et non par la recherche de rendement.
• Le marché hypothécaire portugais pour non-résidents reste le plus accessible des cinq, et devrait continuer d'attirer les acheteurs africains qui privilégient l'effet de levier à un achat entièrement au comptant.

15. Questions fréquemment posées

Q : Les investisseurs africains peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un bien immobilier au Portugal ou en Grèce ?

Au Portugal, la plupart des prêteurs financent entre 60 et 75 % de la valeur du bien pour les non-résidents, avec un apport initial généralement compris entre 30 et 40 %. En Grèce, l'accès au crédit immobilier pour les non-résidents est limité et les conditions d'octroi sont strictes ; la plupart des acheteurs internationaux prévoient donc un achat comptant. Il n'existe aucune restriction légale concernant les emprunts étrangers dans ces deux pays.

Q : Quels sont les frais totaux de clôture lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?

Environ 7 à 9 % du prix d'achat en 2026 : une taxe de transfert IMT forfaitaire de 7.5 % pour la plupart des achats résidentiels de non-résidents, un droit de timbre de 0.8 % (plus 0.6 % sur tout montant d'hypothèque) et 1 000 à 1 500 € de frais de notaire et d'enregistrement foncier.

Q : Quelle ville européenne offre le meilleur rendement locatif aux investisseurs immobiliers africains en 2026 ?

L'Algarve affiche le meilleur rendement avec une moyenne de 5.6 %, pouvant atteindre 7 à 10 % dans les zones touristiques les plus prisées. Lisbonne suit avec un rendement compris entre 5.67 % et 6.52 %. Athènes présente une solide moyenne nationale de 4 à 6 %. Paris affiche le rendement le plus faible, entre 2.5 % et 4 % brut, malgré une meilleure liquidité des capitaux et une plus grande stabilité des prix.

Q : L'immobilier espagnol vaut-il encore la peine d'être acheté après la fin du programme Golden Visa en 2025 ?

Oui. Les ventes de visas dorés n'ont jamais représenté que 1 à 2 % du marché immobilier espagnol total, si bien que la fermeture du programme en avril 2025 est passée presque inaperçue. Les acheteurs étrangers ont établi un record en 2025 (environ 140 000 transactions, soit 20 % du total des ventes), et les prix ont progressé de 12.8 % en glissement annuel jusqu'en 2026, soit le 42e trimestre consécutif de croissance. La demande en Espagne a toujours été motivée par le style de vie et le rapport qualité-prix, et non par l'obtention d'un visa.

Q : Quel est le montant des taxes supplémentaires que les non-résidents doivent payer pour acheter un bien immobilier au Royaume-Uni ?

Une surtaxe de 2 % sur les droits de timbre (SDLT) s'applique aux non-résidents, en sus des droits de timbre standard. Cette surtaxe est majorée de 5 % si le bien est une résidence secondaire. Au total, les acquéreurs non-résidents de résidences secondaires d'une valeur supérieure à 1.5 million de livres sterling sont soumis à un taux maximal effectif pouvant atteindre 19 %. La surtaxe de 2 % est remboursable si vous devenez résident britannique dans un délai de deux ans.

Q : Les restrictions sur les locations de courte durée (Airbnb) auront-elles un impact sur les rendements immobiliers en Europe en 2026 ?

Oui. L'enregistrement des hôtes à l'échelle de l'UE est en vigueur depuis le 20 mai 2026. Lisbonne a rendu les licences non cessibles dans les quartiers saturés, Paris limite les locations de courte durée de résidence principale à 90 jours par an et Barcelone ne renouvellera aucune de ses quelque 10 100 licences touristiques après novembre 2028. Vérifiez toujours le statut et la cessibilité des licences avant d'investir.

Q : Les non-résidents doivent-ils payer l'impôt sur les plus-values ​​lors de la vente d'un bien immobilier au Portugal ou en Grèce ?

Au Portugal, les non-résidents ne paient d'impôt que sur 50 % de la plus-value, soit un taux effectif d'environ 6 à 24 %. En Grèce, l'impôt sur les plus-values ​​immobilières est totalement suspendu jusqu'à fin 2026 ; les vendeurs ne paient actuellement aucun impôt, mais il s'agit d'une mesure temporaire.